Enfoque a la nueva Ley de Copropiedad N° 21.442 en el ámbito de la Protección Contra Incendios

El Artículo 26 de la Ley de Copropiedad N° 21.442 establece un enfoque integral en materia de protección contra incendios, imponiendo obligaciones específicas a los administradores y titulares del condominio para garantizar la seguridad de los bienes comunes y de los residentes.
Este artículo obliga a los administradores a implementar un programa de mantención anual, aplicable a un periodo de 12 meses, para los sistemas de emergencia y extinción de incendios, el cual debe incluir a lo menos tres aspectos que se señalan a continuación :

  • Diagnóstico del estado de las instalaciones, diferenciando entre mantención preventiva y reparaciones urgentes.
  • Planificación de acciones, con fechas y priorización según el riesgo y la criticidad de cada componente.
  • Evaluación económica de los costos asociados, asegurando que los gastos comunes cubran estas necesidades.

Además, exige inspecciones periódicas para verificar el correcto funcionamiento de los sistemas y, en caso de no ser posible una revisión directa, permite contratar profesionales calificados. Finalmente, el administrador debe rendir cuentas detalladas al comité de administración, demostrando el cumplimiento de las labores programadas.
Este enfoque busca prevenir fallas en los sistemas contra incendios, reducir riesgos y asegurar una respuesta eficaz en emergencias, alineándose con estándares de seguridad y protección de la vida humana. La ley enfatiza la proactividad (mantención planificada) sobre la reactividad (reparaciones tras un siniestro), reforzando la responsabilidad de los administradores en la gestión de la seguridad del condominio.
En este mismo orden de ideas el incumplimiento de este artículo puede acarrear responsabilidad civil, administrativa e incluso penal para los administradores y titulares del condominio. Si no se ejecuta el programa de mantención de sistemas contra incendios o se omite la inspección periódica, podrían enfrentar multas, demandas por negligencia (en caso de daños o víctimas por un siniestro) y sanciones por parte de autoridades como la Dirección de Obras Municipales o el Cuerpo de Bomberos. Además, la falta de rendición de cuentas podría derivar en acciones legales de los copropietarios por incumplimiento de deberes. En casos graves, si un incendio ocurre por falta de mantenimiento, los responsables podrían ser acusados de delitos de peligro común o homicidio culposo, según las circunstancias.

Este programa deberá incluir como mínimo, el correcto funcionamiento de:

  • redes húmedas
  • red seca
  • extintores
  • detectores de humo
  • sistema de alarmas
  • rociadores automáticos
  • sistemas de evacuación de humo
  • sistemas de extinción automáticos
  • luces de emergencia
  • señalización de seguridad y vías de evacuación
  • capacitación en el plan de seguridad

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